Il governo è in procinto di approvare il cosiddetto Piano Casa. In estrema sintesi, il piano prevede la possibilità di aumentare il volume delle case del 20% (35% in caso di demolizione) senza richiedere permessi, ma con una semplice notifica ed una dichiarazione del progettista; chi amplierà la prima casa otterrà anche uno sconto del 50% sul contributo per il Comune. Sono fatti salvi i vincoli sulle aree non edificabili, gli immobili abusivi e gli immobili privati sulle aree del demanio. Il piano ha suscitato un acceso dibattito: i suoi critici ritengono che esso prefiguri un’indiscriminata “licenza di costruire” che porterà nuova cementificazione e degrado urbano.
Molte di queste critiche sembrano dare per scontato che, almeno sotto lo stretto profilo economico, il piano avrà effetti positivi sull’economia. E’ proprio cosi?
La logica economica che ispira il Piano Casa sembra essere la seguente (chi è interessato veda il grafico in Appendice, sotto)
1. Il settore delle costruzioni soffre di asfissia a causa di un eccesso di vincoli amministrativi – burocratici – urbanistici – paesaggistici. Ciò comporta che si costruisca troppo poco, e che il prezzo delle abitazioni sia troppo alto .
2. Basta allentare questi vincoli all’offerta (del 20%) per dare slancio al mercato(1).
Ammettiamo che questa impostazione sia corretta, e che il piano provochi un aumento del 20% delle “cubature” delle abitazioni. Quali sarebbero le implicazioni per l’economia? Per rispondere si deve distinguere tra breve e medio termine.
Breve termine
Intanto osserviamo che il settore costruzioni contribuisce al totale del valore aggiunto nazionale per circa il 5,3% (2). Dunque, un aumento del 20% di questo settore equivarrebbe ad uno shock di spesa dell’1% circa del PIL. Se ipotizziamo che per ogni euro di spesa addizionale l’effetto moltiplicativo sul reddito (nuovi consumi e effetto ”indotto”) faccia aumentare il reddito nazionale di 1,4 euro, nel breve periodo il piano casa farebbe aumentare il PIL dell’1,4%, ovvero di circa 22 miliardi di euro.
Medio termine
Poiché la rimozione dei vincoli amministrativi accresce l’offerta, il prezzo delle abitazioni dovrà nel tempo scendere. Di quanto? L’evidenza empirica (3) suggerisce che un aumento dell’offerta abitativa del 20% riduce il prezzo di equilibrio delle abitazioni del 33-50%. Ne segue che il valore delle abitazioni di proprietà delle famiglie calerà, e che questo effetto ricchezza, negativo, tenderà a deprimere i consumi. I dati di Banca d’Italia sul valore delle abitazioni nel 2007 e la letteratura sul comportamento del consumo delle famiglie in Italia suggeriscono che nell’arco dei prossimi 2-3 anni i consumi delle famiglie si ridurranno per questa via di 15 – 34 miliardi di euro(4) .
In definitiva, il Piano Casa avrà un considerevole effetto di stimolo nel breve termine (+1,4% di PIL), ma questi effetti saranno in seguito annullati (o più che compensati) dal calo dei consumi indotto dalla riduzione dei prezzi delle case. Alla fine, otterremo (o dovremo pagare) poco in cambio di città più brutte.

Appendice(vedi grafico) A causa del vincolo amministrativo, Qo, la funzione di offerta di abitazioni è descritta da SASq0, dunque il prezzo E è troppo alto e la quantità troppo bassa. Il piano casa sposta il vincolo a Q1, riducendo dunque il prezzo a E’

Note:
1. Parliamo qui del mercato per i servizi abitativi, ovvero delle locazioni. Se l’affitto rappresenta il pagamento per usufruire del servizio abitativo (generato dalla proprietà di un appartamento) il valore di quest’ultimo sarà dato dalla somma cumulata degli affitti. Dunque, per un dato tasso di interesse, vi è una corrispondenza diretta tra il “prezzo” di una locazione e il “prezzo” di una casa.
2. Si veda Istat, Conti Economici Trimestrali, IV trimestre 2008, Tabella 4,
3. Le stime dell’elasticità della domanda di abitazioni suggerite dalla letteratura sono comprese tra 0.4 e 0.6, si veda ad esempio Hanushek, Quigley, “What is the elasticity if housing demand?”, Review of Economic Studies (1980), o più recentemente Ioannides e Zabel, “Neighbourhood effects an housing Demand”, Journal of Applied Econometrics, 2003.
4. La Banca d’Italia stima in 4540,3 miliardi il valore delle abitazioni delle famiglie nel 2007. Una riduzione del loro valore compresa tra il 13% ed il 30% dunque implica una caduta della ricchezza mobiliare compresa tra i 605,3 ed i 1362, 1 miliardi. Poichè i consumi delle famiglie si riducono di 2,5 centesimi per ogni riduzione di un euro nella ricchezza mobiliare (si veda Paiella 2004, ) la caduta dei consumi sarà compresa tra i 15 ed i 34 miliardi Lavoce.info, 24 marzo 2008 (su questo tema si veda il mio ultimo articolo qui )